Die kurze Antwort
Die gute Nachricht zuerst: In vielen Fällen nichts. Der Gewinn aus einem privaten Hausverkauf ist typischerweise steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie das Haus selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Greift keine Ausnahme, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Einen eigenen, festen Spekulationssteuersatz gibt es nicht. Bleibt Ihr gesamter privater Veräußerungsgewinn im Jahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Wie der Gewinn berechnet wird
Gewinn ist Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Verkaufskosten. Haben Sie das Haus vermietet und abgeschrieben, erhöhen diese Abschreibungen den Gewinn wieder (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Ein bewusst vereinfachtes Beispiel, das keine echte Berechnung ersetzt: Kauf 2019 für 300.000 €, Verkauf 2026 für 425.000 €, Kauf- und Verkaufsnebenkosten 25.000 €. Gewinn: 100.000 €. Bei einem Steuersatz von 35 % gehen rund 35.000 € ans Finanzamt.
Der tatsächliche Steuersatz hängt von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen ab. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt.
Was nicht Sie zahlen
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer, weil der Kaufvertrag das so regelt. Gesetzlich schulden sie zwar beide Vertragsparteien (§ 13 Nr. 1 GrEStG), relevant wird das für Sie aber nur, wenn der Käufer nicht zahlt.
Ob in Ihrem konkreten Fall Steuer anfällt, sollte ein Steuerberater bestätigen, denn Details wie Leerstand oder teilweise Vermietung können das Ergebnis ändern.