Spekulationssteuerin 30 Sekunden berechnen.

Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben, nicht auf den Verkaufspreis. Formel: Verkaufspreis minus Anschaffungspreis plus geltend gemachte AfA minus Verkaufskosten ergibt den Spekulationsgewinn. Dieser wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (14 bis 45 Prozent) multipliziert.

Steuerfrei ist der Verkauf in drei Fällen: erstens, wenn die 10-Jahres-Frist seit dem notariellen Kaufvertrag abgelaufen ist; zweitens, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben (Alternative 1); drittens, wenn Sie sie in einem zusammenhängenden Bewohnungs-Block über Verkaufsjahr, das gesamte Vorjahr und Teile des Vorvorjahres selbst bewohnt haben (Alternative 2, BFH IX R 37/16). Bei unbebauten Grundstücken gilt die Eigennutzungs-Ausnahme nicht.

Nein, das ist ein häufiges Missverständnis. Laut BFH-Urteil IX R 37/16 vom 27.06.2017 muss die Eigennutzung in einem zusammenhängenden Block stattgefunden haben, der das Verkaufsjahr, das gesamte Vorjahr und Teile des Vorvorjahres umfasst. Das Vorjahr muss ganzjährig abgedeckt sein, Verkaufsjahr und Vorvorjahr nur teilweise (am Anfang bzw. Ende). Zwei Jahre Eigennutzung mitten in der Haltedauer ohne Bezug zum Verkaufsjahr reichen nicht.

AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche Abschreibung bei vermieteten Immobilien. Sie wurde während der Vermietung steuermindernd geltend gemacht. Beim Verkauf wird sie dem Gewinn hinzugerechnet, da der ursprüngliche Wertverlust nun durch den Verkaufspreis ausgeglichen wird.

Der Spekulationsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. In Deutschland liegt dieser zwischen 14 Prozent (Einstiegssteuersatz) und 42 Prozent (Spitzensteuersatz), bei sehr hohen Einkommen bei 45 Prozent (Reichensteuer).

Wenn Sie kurz vor Ablauf der 10-Jahres-Frist stehen, kann sich Warten massiv lohnen. Bei einem Gewinn von 50.000 Euro und einem Steuersatz von 42 Prozent wären das 21.000 Euro Ersparnis durch ein bis zwei Jahre Geduld. Der Rechner oben zeigt Ihnen konkret, was Warten in Ihrem Fall bringt.

Verluste beim Immobilienverkauf können nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Kalenderjahr verrechnet werden, etwa dem Verkauf einer weiteren Immobilie. Eine Verrechnung mit normalem Einkommen aus Arbeit ist nicht möglich.

Bei geerbten Immobilien zählt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers für die 10-Jahres-Frist. Hat der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre besessen oder selbst bewohnt, ist der Verkauf für Sie als Erben steuerfrei. Erbschaftsteuer kann separat anfallen, hat aber mit der Spekulationssteuer nichts zu tun.

Bei 100.000 Euro Spekulationsgewinn hängt die Steuer vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Bei 25 Prozent sind das 25.000 Euro, bei 30 Prozent 30.000 Euro, bei 35 Prozent 35.000 Euro, beim Spitzensteuersatz von 42 Prozent 42.000 Euro und bei der Reichensteuer von 45 Prozent 45.000 Euro. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Drei Hebel mindern den steuerpflichtigen Gewinn: erstens Verkaufskosten dokumentieren (Notar, Energieausweis, Inserate, Anwalts- und Maklerkosten); zweitens substanzerhöhende Modernisierungen nachweisen, da sie die Anschaffungskosten erhöhen; drittens Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Kalenderjahr verrechnen. Echte Steuerersparnis kommt aber meist erst über die 10-Jahres-Frist oder die Eigennutzungs-Ausnahme.