Haus verkaufen:welche Steuern fallen an?.
Die wichtigste Steuer beim Hausverkauf ist die Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Ob sie anfällt, entscheiden zwei Fragen: Wie lang gehörte Ihnen das Haus, und haben Sie selbst darin gewohnt? Hier bekommen Sie den kompletten Überblick über alle Steuern, die beim Verkauf eine Rolle spielen können, mit Beispielrechnung und allen Paragrafen.
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Aktualisiert: 03.07.2026 · Lesezeit 10 Minuten
Spekulationsfrist
10 Jahre
Bei Eigennutzung
0 € Steuer
Freigrenze pro Jahr
1.000 €
Auf dieser Seite
- 01Überblick: diese Steuern können anfallen
- 02Spekulationssteuer im Detail
- 03Eigennutzung: der Weg zur Steuerfreiheit
- 04Beispielrechnung: so viel Steuer fällt an
- 05Geerbtes Haus verkaufen: Steuer
- 06Gewerblicher Grundstückshandel
- 07Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer
- 08Was Sie vom Gewinn absetzen können
- 09Verluste beim Verkauf
- 10Häufige Fragen
Überblick: diese Steuern können beim Hausverkauf anfallen
Die gute Nachricht zuerst: Beim privaten Hausverkauf fällt in vielen Fällen gar keine Steuer an. Die einzige Steuer, die Sie als privaten Verkäufer typischerweise treffen kann, ist die Spekulationssteuer, also die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Alles andere ist entweder Sache des Käufers (Grunderwerbsteuer), betrifft nur Vielverkäufer (gewerblicher Grundstückshandel) oder hat mit dem Verkauf selbst nichts zu tun (Erbschaft- und Schenkungsteuer). Hier die Übersicht:
| Steuer | Wann fällt sie an? | Wer trägt sie? | Höhe |
|---|---|---|---|
| Spekulationssteuer (§ 23 EStG) | Verkauf innerhalb von 10 Jahren ohne Eigennutzung | Verkäufer | Persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn |
| Umsatzsteuer | Beim privaten Verkauf typischerweise nicht | entfällt | 0 € (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG) |
| Grunderwerbsteuer | Bei jedem Grundstückskauf | Nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer | 3,5–6,5 % je nach Bundesland |
| Gewerbesteuer | Nur bei gewerblichem Grundstückshandel | Verkäufer | Indiz: mehr als 3 Objekte in ca. 5 Jahren |
| Erbschaft-/Schenkungsteuer | Nicht durch den Verkauf, sondern durch Erbschaft/Schenkung | Erbe/Beschenkter | Freibeträge nach § 16 ErbStG |
Stand: Juli 2026. Vereinfachte Übersicht, im Einzelfall entscheiden Vertrag und persönliche Situation.
Spekulationssteuer: die 10-Jahresfrist entscheidet
Verkaufen Sie ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, liegt steuerlich ein privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn aus dem Verkauf wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Einen eigenen, festen „Spekulationssteuersatz“ gibt es nicht.
Für die Frist zählen die Daten der notariellen Kaufverträge: das Datum Ihres Kaufvertrags beim Erwerb und das Datum des Kaufvertrags beim Verkauf. Nicht relevant sind Grundbucheintrag, Übergabe oder Kaufpreiszahlung. Liegen zwischen beiden Verträgen mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn typischerweise komplett steuerfrei, egal wie hoch er ist.
Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich nach § 23 Abs. 3 EStG so: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten. Wichtig für Vermieter: Die Anschaffungskosten werden um die in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) gemindert. Was Sie über die Jahre abgeschrieben haben, erhöht also am Ende den steuerpflichtigen Gewinn.
Seit dem 1. Januar 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Achtung, das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt Ihr Gesamtgewinn auch nur einen Euro über 1.000 €, ist der komplette Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei einem Hausverkauf mit Gewinn spielt die Freigrenze deshalb praktisch nie eine Rolle.
Wie Sie die Steuer legal vermeiden können, etwa durch Abwarten der Frist oder Eigennutzung, erklären wir Schritt für Schritt im Ratgeber Spekulationssteuer umgehen.
Eigennutzung: der Weg zur Steuerfreiheit
Die 10-Jahresfrist gilt nicht, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt zwei Fälle von der Besteuerung aus:
Durchgehende Eigennutzung
Sie haben das Haus zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt. Dann ist der Verkauf unabhängig von jeder Frist steuerfrei, auch nach zwei Jahren.
Eigennutzung in den letzten drei Jahren
Sie haben das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Angebrochene Kalenderjahre genügen dabei, es müssen keine 36 vollen Monate sein.
Ein Beispiel zur zweiten Variante: Sie ziehen im Dezember 2024 ein und verkaufen im Januar 2026. Dann haben Sie das Haus in den Kalenderjahren 2024, 2025 und 2026 selbst genutzt, obwohl dazwischen nur gut 13 Monate liegen. Die Befreiung kann damit greifen. Ob Ihr konkreter Fall darunter fällt, sollte ein Steuerberater bestätigen, denn Details wie Leerstand oder teilweise Vermietung können das Ergebnis ändern.
Beispielrechnung: so viel Spekulationssteuer fällt an
Ein vereinfachtes Beispiel: Sie haben 2019 eine Wohnung für 300.000 € gekauft (inklusive Kaufnebenkosten: 325.000 € Anschaffungskosten) und seitdem vermietet. 2026 verkaufen Sie sie für 425.000 €. Während der Vermietung haben Sie 30.000 € AfA geltend gemacht. Beim Verkauf entstehen Ihnen 5.000 € abziehbare Kosten.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 425.000 € |
| − Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) | 325.000 € |
| + in Anspruch genommene AfA | 30.000 € |
| − Werbungskosten des Verkaufs | 5.000 € |
| = steuerpflichtiger Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG) | 125.000 € |
| Steuer bei angenommenem Steuersatz von 40 % | 50.000 € |
Vereinfachtes Beispiel: Der tatsächliche Steuersatz hängt von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen im Verkaufsjahr ab. Der Gewinn wird auf Ihr übriges Einkommen aufgeschlagen und kann Sie in eine höhere Progressionsstufe schieben. Die AfA-Minderung zeigt außerdem, warum vermietete Objekte beim Verkauf innerhalb der Frist besonders teuer werden können: Die 30.000 € Abschreibung erhöhen hier den steuerpflichtigen Gewinn.
Hätte derselbe Verkäufer bis 2029 gewartet oder die Wohnung in den letzten drei Kalenderjahren selbst bewohnt, wären es typischerweise 0 € Steuer gewesen. Die Frist zu kennen ist beim Hausverkauf also bares Geld wert.
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Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer fällt an?
Wer ein Haus erbt und verkaufen will, hat oft Angst vor der Spekulationssteuer. Meist unbegründet: Bei einer Erbschaft wird Ihnen der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die 10-Jahresfrist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft seit dem Kauf durch den Erblasser.
Hat Ihre Mutter das Haus 1995 gekauft und Sie erben es 2026, können Sie typischerweise sofort verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt. Kritisch wird es nur, wenn der Erblasser das Haus selbst erst vor wenigen Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt hat. Dann läuft die Frist bei Ihnen weiter, und ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre kann steuerpflichtig sein.
Nicht verwechseln: Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema. Sie entsteht nicht durch den Verkauf, sondern durch den Erwerb von Todes wegen, unabhängig davon, ob Sie das Haus behalten oder verkaufen. Dabei gelten persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder. Dasselbe Prinzip gilt bei Schenkungen. Für die Details lohnt sich hier eine eigene Beratung, das sprengt den Rahmen dieses Artikels.
Bei geerbten Immobilien kommen zum Verkauf oft Notarkosten für Grundbuchberichtigung oder Löschungen dazu. Was der Notar beim Verkauf kostet, können Sie mit unserem Notarkosten-Rechner überschlagen.
Gewerblicher Grundstückshandel: die Drei-Objekt-Grenze
Verkaufen Sie mehrere Immobilien in kurzer Zeit, kann das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler einstufen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt als Indiz: mehr als drei Objektverkäufe innerhalb von rund fünf Jahren (u. a. BFH, Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98).
Wichtig: Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, keine starre Grenze. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann auch bei weniger Verkäufen Gewerblichkeit vorliegen oder bei mehr Verkäufen ausscheiden. Entscheidend ist das Gesamtbild, etwa ob schon beim Kauf eine Verkaufsabsicht bestand.
Die Folgen sind erheblich: Statt eines privaten Veräußerungsgeschäfts liegen dann gewerbliche Einkünfte vor. Das bedeutet Einkommensteuer auf sämtliche Verkaufsgewinne, gegebenenfalls zusätzlich Gewerbesteuer, und die 10-Jahresfrist sowie die Eigennutzungsbefreiung helfen Ihnen nicht mehr.
Für den typischen Fall, den Verkauf des eigenen Hauses oder einer einzelnen geerbten Immobilie, ist das kein Thema. Wer aber in den letzten Jahren bereits Wohnungen verkauft hat oder ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen will, sollte vor dem ersten Notartermin mit einem Steuerberater sprechen.
Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer: was Sie als Verkäufer (nicht) trifft
Umsatzsteuer: typischerweise 0 €
Beim privaten Hausverkauf fällt typischerweise keine Umsatzsteuer an. Als Privatperson handeln Sie nicht als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Grundstücksumsätze sind zudem nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit, weil sie unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Sie müssen hier also nichts einplanen.
Grunderwerbsteuer: Sache des Käufers
Die Grunderwerbsteuer trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer. Gesetzlich sind allerdings beide Vertragsteile Steuerschuldner (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Wird sie vom Käufer nicht gezahlt, kann sich das Finanzamt also grundsätzlich auch an Sie wenden. Die Sätze liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Für Ihre Verkaufsplanung heißt das: Die Grunderwerbsteuer belastet zwar nicht Ihr Konto, aber die Kaufnebenkosten des Käufers. Je höher die Nebenkosten, desto weniger Spielraum hat der Käufer beim Kaufpreis. Wer ohne Makler verkauft, senkt die Gesamtkosten der Transaktion für beide Seiten. Wie viel Provision dabei wegfällt, zeigt Ihnen der Provisionsrechner.
Was Sie vom Gewinn absetzen können
Ist der Verkauf steuerpflichtig, müssen Sie nicht den vollen Verkaufspreis versteuern, sondern nur den Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG. Werbungskosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen, mindern diesen Gewinn. Dazu können zum Beispiel gehören:
- Maklerkosten, falls Sie doch einen Makler beauftragt haben
- Ihre Notarkosten als Verkäufer, etwa für die Löschung einer Grundschuld
- Kosten für Inserate, Exposé und Verkaufsunterlagen
- Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank kann je nach Konstellation abziehbar sein, das hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hände eines Steuerberaters
Sammeln Sie deshalb alle Belege rund um den Verkauf, auch die kleinen. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf zählt jeder abziehbare Euro doppelt, weil er den Gewinn und damit die Steuer mindert. Wie die Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank berechnet wird und wann sie ganz entfällt, lesen Sie im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.
Verluste beim Verkauf: eng begrenzte Verrechnung
Verkaufen Sie innerhalb der 10-Jahresfrist mit Verlust, können Sie diesen Verlust steuerlich nur eingeschränkt nutzen: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechnet werden, nicht mit Ihrem Gehalt oder anderen Einkünften (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).
Möglich ist die Verrechnung im selben Jahr, per Rücktrag in das Vorjahr oder per Vortrag in künftige Jahre, jeweils nur gegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Wer also in einem Jahr eine Immobilie mit Verlust und eine andere mit Gewinn verkauft, kann beides gegeneinander verrechnen. Ein Verlust allein bringt dagegen keine Steuererstattung.
Häufige Fragen
Was Verkäufer zu
Steuern beim Hausverkauf fragen.
Wann fällt beim Hausverkauf Spekulationssteuer an?
Typischerweise dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
Es gibt keinen festen Satz. Der Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Bei zuvor vermieteten Immobilien erhöht die in Anspruch genommene AfA den Gewinn.
Wann ist der Hausverkauf komplett steuerfrei?
In der Regel in zwei Fällen: wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn Sie das Haus durchgehend selbst bewohnt haben beziehungsweise im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Angebrochene Kalenderjahre genügen dabei.
Gilt die 10-Jahresfrist auch bei einem geerbten Haus?
Ja, aber zu Ihren Gunsten: Bei einer Erbschaft wird Ihnen der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es typischerweise sofort ohne Spekulationssteuer verkaufen.
Muss ich beim Hausverkauf Umsatzsteuer zahlen?
Beim privaten Hausverkauf typischerweise nicht. Privatpersonen handeln nicht als Unternehmer, und Grundstücksumsätze sind zudem nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?
Nach üblicher Vertragsgestaltung trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Gesetzlich sind allerdings beide Vertragsteile Steuerschuldner (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Die Sätze liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Was bedeutet gewerblicher Grundstückshandel?
Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann nach ständiger BFH-Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden (u. a. Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98). Dann fallen Einkommensteuer auf gewerbliche Einkünfte und gegebenenfalls Gewerbesteuer an. Die Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein Indiz, keine starre Grenze.
Rechtsgrundlagen dieses Artikels
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStGPrivate Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken: 10-Jahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung.
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStGBefreiung bei Eigennutzung: durchgehend selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.
- § 23 Abs. 1 Satz 3 EStGErbschaft und Schenkung: Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers wird dem Erwerber zugerechnet.
- § 23 Abs. 3 EStGGewinnermittlung (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten), Freigrenze von 1.000 € (Satz 5) und Verlustverrechnung (Satz 7 und 8).
- § 4 Nr. 9 Buchst. a UStGUmsatzsteuerbefreiung für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen.
- § 13 Nr. 2 GrEStGSteuerschuldner der Grunderwerbsteuer: gesetzlich beide Vertragsteile, üblicherweise vertraglich der Käufer.
- § 16 ErbStGPersönliche Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung, z. B. 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder.
- BFH, Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98Ständige Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel und zur Drei-Objekt-Grenze als Indiz.
Dieser Artikel gibt den Rechtsstand zum Prüfdatum allgemein wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe bei Ihrem Verkauf Steuern anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Sprechen Sie vor der Beurkundung mit einem Steuerberater, besonders bei Vermietung, Erbschaft, Schenkung oder mehreren Verkäufen.
Geprüft am 03.07.2026 · Nächste Prüfung: 03.10.2026
Geschrieben von
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Christoph hat Immobilien-Transaktionen in Deutschland und Österreich begleitet und Immowas gegründet, weil er gesehen hat, wie viel Provision Privatverkäufer unnötig zahlen. Mehr über uns · LinkedIn
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