Die kurze Antwort
Vier Dinge entscheiden: ein realistischer Angebotspreis, vollständige Unterlagen, ein ehrliches Inserat und ein sauber vorbereiteter Notartermin. Ohne Makler übernehmen Sie diese Aufgaben selbst. Das ist machbar, wenn die Reihenfolge stimmt: erst der Wert, dann die Unterlagen, dann das Inserat. Pflicht ist der Energieausweis: Seine Kennwerte gehören schon in die Anzeige (§ 87 GEG), spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor (§ 80 Abs. 4 GEG).
Die richtige Reihenfolge
Viele Eigentümer starten mit dem Inserat. Das ist der teuerste Einstieg: Ein falscher Preis lässt sich später nur schwer korrigieren, weil Interessenten die erste Zahl im Kopf behalten.
Besser: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, Fotos und Text vorbereiten, dann veröffentlichen. Heißt: Die ersten ein bis zwei Wochen gehören der Vorbereitung, nicht den Besichtigungen.
Was Sie offenlegen müssen
Bekannte Mängel gehören auf den Tisch, ob feuchter Keller oder alter Wasserschaden. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB).
Faustregel: Was Sie selbst wissen, schreiben Sie auf. Ein offen genannter Mangel kostet Sie im Gespräch vielleicht etwas Preis. Ein verschwiegener kann Sie nach dem Verkauf deutlich mehr kosten.