Notarkosten beim Hausverkauf:wer zahlt was?.

Warum ein Notar beim Hausverkauf Pflicht ist

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Das steht in § 311b Abs. 1 BGB. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig. Ein privat unterschriebenes Papier, ein Handschlag oder eine E-Mail-Einigung haben beim Immobilienverkauf keine rechtliche Wirkung. Das Gesetz sieht lediglich eine Heilung vor, wenn Auflassung und Grundbucheintragung trotzdem erfolgen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB), aber darauf verlässt sich in der Praxis niemand.

Der Notar ist dabei kein Dienstleister einer Seite, sondern neutraler Amtsträger. Er entwirft den Vertrag, belehrt beide Parteien, beurkundet und wickelt den Vollzug ab: Auflassungsvormerkung, Genehmigungen, Fälligkeitsmitteilung, Eigentumsumschreibung. Für Sie als Privatverkäufer ohne Makler ist das ein Vorteil: Der rechtlich kritischste Teil des Verkaufs liegt ohnehin in den Händen eines neutralen Profis. Ein Makler ändert daran nichts, wie Sie im Ratgeber zur Maklerprovision nachlesen können.

Die Frage ist also nicht, ob Notarkosten anfallen. Sie fallen bei jedem beurkundeten Kaufvertrag an, weil die Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben ist (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Frage ist: wie hoch sind sie, und wer trägt welchen Teil.

Wie Notarkosten berechnet werden: GNotKG und Tabelle B

Notarkosten sind keine Verhandlungssache. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt. Notare müssen die vorgeschriebenen Gebühren erheben (§ 17 Abs. 1 BNotO), sie dürfen weder Rabatte geben noch mehr verlangen. Jeder Notar in Deutschland kostet für denselben Vorgang dasselbe. Ein Notarvergleich lohnt sich deshalb nicht, die Wahl ist reine Vertrauenssache.

Die Berechnung läuft in zwei Schritten. Erstens: Der Geschäftswert wird bestimmt. Beim Kaufvertrag ist das der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Zweitens: Aus dem Geschäftswert ergibt sich über Tabelle B (§ 34 Abs. 3 GNotKG) die sogenannte einfache Gebühr. Jede notarielle Tätigkeit wird dann als Vielfaches oder Bruchteil dieser einfachen Gebühr abgerechnet: Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine 2,0-Gebühr, der Vollzug eine 0,5-Gebühr und so weiter.

Auszug aus Tabelle B zum GNotKG (§ 34 Abs. 3 GNotKG). Auf Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer plus Auslagen. Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.

Als Faustregel für die gesamte Abwicklung gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei rund 1,5 bis 2 % vom Kaufpreis, bezogen auf die Käuferseite inklusive Finanzierung. Die exakte Zahl für Ihren Fall liefert der Notarkosten-Rechner, der nach GNotKG Tabelle B rechnet, inklusive Grundschuld und Verkäufer-Anteil.

Die einzelnen Notargebühren im Überblick

Beim typischen Hausverkauf mit finanzierendem Käufer fallen diese Notargebühren an. Die KV-Nummern verweisen auf das Kostenverzeichnis zum GNotKG:

Auf alle Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer sowie Auslagen (z. B. Dokumentenpauschale, Porto). Ob Vollzugs- und Betreuungsgebühren anfallen, hängt davon ab, welche Tätigkeiten der Notar im Einzelfall tatsächlich übernimmt.

Wer zahlt was: Käufer vs. Verkäufer

Wichtig für das Verständnis: Gegenüber dem Notar haften die Beteiligten als Kostenschuldner (§§ 29, 30 GNotKG). Wer die Kosten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer am Ende trägt, regelt der Kaufvertrag. In der üblichen Vertragspraxis hat sich eine klare Verteilung durchgesetzt:

Der Käufer trägt also nach üblicher Vertragspraxis die Beurkundung, den Vollzug, die Vormerkung, die Umschreibung und die Kosten seiner eigenen Finanzierung. Für Sie als Verkäufer bleibt typischerweise genau ein Posten übrig: die Löschung Ihrer eigenen Grundschuld.

Neben dem Notar stellt auch das Grundbuchamt Gebühren in Rechnung, ebenfalls nach GNotKG und Tabelle B. Der Unterschied: Auf Grundbuchgebühren fällt keine Umsatzsteuer an. Diese Positionen sind beim Hausverkauf typisch:

Vormerkung, Umschreibung und die Eintragung der Käufer-Grundschuld trägt nach üblicher Vertragspraxis der Käufer. Bei Ihnen als Verkäufer landet nur die Löschungsgebühr für Ihre eigene Grundschuld (KV 14140).

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Scheitert der Verkauf nach der Beurkundung, etwa weil die Finanzierung des Käufers doch nicht zustande kommt und der Vertrag rückabgewickelt wird, bleiben die bereits entstandenen Notargebühren geschuldet. Der Notar hat seine Leistung erbracht, das Gesetz knüpft die Gebühr an die Beurkundung, nicht an den Erfolg des Geschäfts.

Kostenschuldner gegenüber dem Notar ist, wer die Beurkundung veranlasst hat oder wessen Erklärung beurkundet wurde (§§ 29, 30 GNotKG). Das können im Zweifel beide Parteien sein. Wer die Kosten im Innenverhältnis am Ende trägt, hängt von der Vereinbarung im Vertrag und den Umständen des Einzelfalls ab.

Kann man Notarkosten sparen?

Bei den Gebühren selbst: nein. Sie sind im GNotKG gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar (§ 17 Abs. 1 BNotO). Es gibt keinen günstigeren Notar, keinen Rabatt für Stammkunden und kein Sparpotenzial durch Vergleichen.

Was es gibt, ist ein struktureller Hebel bei der Grundschuld: Statt Ihre Grundschuld zu löschen und der Käufer eine neue eintragen zu lassen, kann die bestehende Grundschuld an die Bank des Käufers abgetreten werden. Dann entfallen Löschung und Neubestellung. Das funktioniert aber nur, wenn der Käufer und seine Bank einverstanden sind und die Konditionen passen. Das ist eine Einzelfallentscheidung, die Sie im Notartermin oder vorab mit den beteiligten Banken klären sollten.

Zur Einordnung lohnt der Blick auf die Größenverhältnisse: Ihre Notarkosten als Verkäufer liegen im vereinfachten Beispiel oben bei rund 476 €. Eine Maklerprovision bei einem Verkauf über 400.000 € liegt schnell im fünfstelligen Bereich, wie Ihnen der Provisionsrechner zeigt. Wenn Sie beim Hausverkauf sparen wollen, sind die Notarkosten der falsche Hebel. Der richtige ist die Frage, ob Sie einen Makler brauchen, mehr dazu im Ratgeber zur Maklerprovision.

Der Notar ist beim Verkauf ohne Makler übrigens Ihr wichtigster Verbündeter: Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist, ganz ohne Provision, zu gesetzlich festgelegten Gebühren, die überwiegend der Käufer trägt.