Wohnfläche berechnen 2026:was zählt, was nicht.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) entscheidet, welche Räume voll, teilweise oder gar nicht in Ihre Wohnfläche zählen. Dachschräge, Balkon, Keller, Garage: jeder Quadratmeter wirkt sich beim Verkauf direkt auf Ihren Preis aus. Hier die komplette Anleitung, plus eine Beispielrechnung, was ein falsch berechneter Quadratmeter wirklich kostet.
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Aktualisiert: 22.05.2026 · Lesezeit 10 Minuten
Dachschräge >2 m Höhe
100 %
voll angerechnet
Dachschräge 1-2 m
50 %
anteilig
Balkon, Terrasse
25 %
bis 50 % bei hoher Qualität
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Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören und zum Wohnen genutzt werden können. Geregelt wird sie in der Wohnflächenverordnung (WoFlV), gültig seit 2004.
Die Wohnfläche ist nicht dasselbe wie die Grundfläche oder die Nutzfläche. Sie ist auch nicht das, was Sie selben mit dem Maßband schnell ausrechnest. Dachschrägen, Balkone und niedrige Räume werden anteilig oder gar nicht angerechnet. Wer ohne diese Regeln rechnet, hat fast immer eine falsche Zahl.
WoFlV vs. DIN 277: der Unterschied
Zwei Berechnungsstandards, zwei verschiedene Zwecke. Wer Wohnimmobilien verkauft oder vermietet, rechnet nach WoFlV.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- Standard für Wohnimmobilien (Miet- und Kaufverträge)
- Dachschrägen werden anteilig angerechnet
- Balkon/Terrasse 25 % (bis 50 % bei hoher Qualität)
- Keller, Garage, Treppenraum zählen nicht
DIN 277
- Standard für gewerbliche Immobilien und Baukostenplanung
- Keine anteilige Anrechnung bei Dachschrägen
- Unterscheidet Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen
- Für Hausbau-Kostenkalkulation, nicht für Verkaufs-Wohnfläche
Faustregel für Hausverkäufer: Wenn ein Makler oder Bauträger eine Wohnflächenangabe nach DIN 277 macht, ist die Zahl meist höher als nach WoFlV. Rechtsmaßgeblich für Ihren Verkaufsvertrag ist aber WoFlV. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Sachverständigen oder Architekten neu vermessen.
Welcher Raum nach DIN 277 in welche Kategorie fällt und warum nur die Wohnfläche Ihren Quadratmeterpreis bestimmt, steht im Ratgeber Nutzfläche und Wohnfläche.
Welche Räume zählen wie? Die komplette Tabelle
Hier sehen Sie auf einen Blick, welcher Raum mit wieviel Prozent zur Wohnfläche zählt.
| Raum / Fläche | Anteil Wohnfläche (WoFlV) | DIN 277 |
|---|---|---|
| Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer | 100 % | Nutzfläche |
| Küche, Bad, WC, Diele, Flur (innerhalb der Wohnung) | 100 % | Nutzfläche |
| Arbeits- oder Hobbyzimmer (innerhalb der Wohnung) | 100 % | Nutzfläche |
| Dachschräge: Fläche über 2 m Höhe | 100 % | Nutzfläche |
| Dachschräge: Fläche 1 - 2 m Höhe | 50 % | Nutzfläche |
| Dachschräge: Fläche unter 1 m Höhe | 0 % | Nutzfläche |
| Balkon, Terrasse, Loggia, Dachgarten | 25 % (bis 50 % bei hoher Qualität) | Nutzfläche |
| Wintergarten beheizt | 100 % | Nutzfläche |
| Wintergarten unbeheizt | 50 % | Nutzfläche |
| Schwimmbad / Sauna in der Wohnung | 50 % | Nutzfläche |
| Keller, Heizungs-, Waschküche (außerhalb der Wohnung) | 0 % | Nutzfläche |
| Hauswirtschaftsraum außerhalb der Wohnung | 0 % | Nutzfläche |
| Treppenraum, Eingang (Mehrfamilienhaus) | 0 % | Verkehrsfläche |
| Garage, Carport, Stellplatz | 0 % | Nutzfläche (außerhalb Wohngebäude) |
Unsicher, ob Ihre Wohnfläche stimmt? Lassen Sie sich nicht überraschen. Bevor Sie in die Verkaufsverhandlung gehen, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie mit korrekt berechneter Wohnfläche wert ist. Immowas-Bewertung in 3 Minuten, gratis, ohne E-Mail.
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Dachschräge
Die drei magischen Höhen-Schwellen nach WoFlV:
- • über 2 m: voll angerechnet (100 %)
- • 1 - 2 m: zur Hälfte angerechnet (50 %)
- • unter 1 m: gar nicht (0 %)
Beispiel: Eine 30 m² Dachgeschosswohnung kann nach WoFlV nur 22 m² Wohnfläche haben, wenn ein Teil unter 2 m liegt.
Balkon, Terrasse, Loggia
Standard-Anrechnung 25 %. Bis zu 50 %, wenn die Fläche besonders wertvoll ist: überdacht, sehr großzügig, gute Lage oder mit Glasüberdachung. Diese 50-Prozent-Regel ist eine Ermessenssache und im Zweifel argumentierbar. Wenn Ihr Balkon 10 m² hat und Sie mit 50 statt 25 Prozent rechnest, sind das 2,5 zusätzliche Wohnflächen-Quadratmeter. Bei 4.500 €/m² entspricht das 11.250 € mehr Verkaufspreis.
Wintergarten
Beheizt: zählt zu 100 % als Wohnfläche. Unbeheizt: zählt zu 50 %. Heizung muss fest installiert und zentral angesteuert sein, nicht nur ein Elektroheizer.
Keller, Garage, Hauswirtschaftsraum (außerhalb der Wohnung)
Keine Wohnfläche. Sie zählen zur Nutzfläche oder Zubehörfläche. Im Exposé getrennt ausweisen, niemals zur Wohnfläche addieren. Wer das trotzdem tut, riskiert eine Anfechtung des Kaufvertrags.
Wie wird gemessen?
Nach WoFlV gilt: Gemessen wird die lichte Maße zwischen den Bauteilen. Im Klartext: Wand zu Wand, ohne Fußleisten und ohne Wandbekleidung wie Putz oder Fliesen.
Drei Dinge müssen Sie beachten:
- 1Nischen ab 13 cm Tiefe zählen zur Wohnfläche. Flachere Nischen werden nicht extra angerechnet.
- 2Säulen oder Pfeiler ab 1,50 m Höhe und mehr als 0,1 m² Grundfläche werden abgezogen.
- 3Türöffnungen zählen zum Raum, in dem sie liegen, nicht zur Tür-Nische.
Beispielrechnung: was 1 m² wirklich kostet
Eine Eigentumswohnung mit Dachschräge, Balkon und Standardräumen. So entstehen die Unterschiede in der Praxis.
| Raum | Grundfläche | Anteil | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | 28 m² | 100 % | 28,0 m² |
| Schlafzimmer (Dachschräge, >2 m) | 18 m² | 100 % | 18,0 m² |
| Schlafzimmer (Dachschräge, 1-2 m) | 6 m² | 50 % | 3,0 m² |
| Schlafzimmer (Dachschräge, <1 m) | 3 m² | 0 % | 0,0 m² |
| Küche | 10 m² | 100 % | 10,0 m² |
| Bad | 8 m² | 100 % | 8,0 m² |
| Flur, Diele | 7 m² | 100 % | 7,0 m² |
| Balkon (Standard) | 10 m² | 25 % | 2,5 m² |
| Summe Wohnfläche nach WoFlV | 90 m² Grundfläche | 76,5 m² |
Was 1 m² Differenz kostet
Wer hier einfach 90 m² Grundfläche als Wohnfläche angibt, hat 13,5 m² zu viel. Bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 € entspricht das einer Differenz von 60.750 €. Findet der Käufer das später heraus, kann er den Kaufpreis mindern oder bei Arglist den Vertrag rückabwickeln (§ 442 BGB).
Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung
Fünf Klassiker, die regelmäßig zu Streit führen:
01 · Wand-zu-Wand-Maße ohne Abzug von Wandbekleidung
Gemessen wird die lichte Maße zwischen den Bauteilen, ohne Fußleisten und ohne Wandbekleidung. Wer mit Putz oder Fliesen rechnet, übertreibt die Wohnfläche.
02 · Dachschräge nicht anteilig anrechnen
Ein klassischer Fehler bei Dachgeschosswohnungen. Wer einfach die gesamte Grundfläche zählt, hat schnell 10 - 15 m² zu viel angegeben.
03 · Balkon zu 100 % oder gar nicht anrechnen
WoFlV-Standard ist 25 Prozent. Wer den Balkon weglässt, verschenkt Wohnfläche. Wer ihn voll anrechnet, riskiert eine Anfechtung.
04 · Keller oder Garage zählen
Beide gehören nicht zur Wohnfläche, sondern zur Nutzfläche oder Zubehörfläche. Wer sie einrechnet, hat keinen Rechtsschutz.
05 · Alte Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung weiterverwenden
Die WoFlV gilt seit 2004. Ältere Berechnungen nach der II. BV sind nicht mehr maßgeblich. Bei Neumessung muss WoFlV verwendet werden.
Auswirkungen: Verkauf, Miete, Grundsteuer
Beim Verkauf
Falsche Wohnflächenangabe kann als Sachmangel gelten (§ 434 BGB). Käufer kann Minderung oder bei Arglist Rückabwicklung verlangen. Bei 4.500 €/m² geht es um 5-stellige Beträge.
Bei Miete
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter dem Mietvertrag, kann der Mieter Mietminderung verlangen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 295/03).
Bei Grundsteuer
Mit der Grundsteuerreform 2025 ist die Wohnfläche eine zentrale Größe für die neue Grundsteuer. Zu hoch angegeben zahlt höhere Steuer dauerhaft.
Wer professionell verkauft, lässt die Wohnfläche im Zweifel von einem Architekten oder Sachverständigen nach WoFlV neu vermessen. Kosten: 200 - 600 € je nach Objektgröße. Das ist im Verhältnis zu möglichen Mehr-Erlösen oder vermiedenen Streitfällen meist gut investiert. Welche Unterlagen Sie sonen brauchst, sehen Sie im Unterlagen-Ratgeber.
Rechtsgrundlagen auf einen Blick
Diese Gesetze und Urteile sind bei der Wohnflächenberechnung relevant.
| Thema | Rechtsgrundlage | Was sie regelt |
|---|---|---|
| Wohnflächen-Berechnung | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | Standard für Wohnimmobilien, gültig seit 2004 |
| Grundflächen-Definition | DIN 277 | Standard für gewerbliche Immobilien und Baukostenplanung |
| Mietvertrags-Wohnfläche | BGH VIII ZR 295/03 | Mietminderung bei Abweichung > 10 % nach unten |
| Sachmangel beim Verkauf | § 434 BGB | Falsche Flächenangabe als Sachmangel |
| Arglistige Täuschung | § 442 BGB | Rückabwicklung bei bewusst falschen Angaben |
| Grundsteuerreform 2025 | Bewertungsgesetz (BewG) | Wohnfläche als Grundlage der neuen Grundsteuer |
Primärquellen frei zugänglich unter gesetze-im-internet.de und bundesgerichtshof.de.
Was Eigentümer fragen
Häufige Fragen zur
Wohnflächenberechnung.
Was zählt alles zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche zählen alle Räume innerhalb der Wohnung, die zum Wohnen genutzt werden: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, WC, Flur, Diele, Arbeitszimmer (bei reiner Wohnnutzung). Bei Dachschrägen oder niedrigen Decken werden Flächen anteilig angerechnet.
Welche Räume gehören nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche zählen: Keller, Heizungsraum, Waschküche und Hauswirtschaftsraum (wenn außerhalb der Wohnung), Garage, Carport, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachboden (wenn nicht ausgebaut). Diese gelten als Nutzfläche oder Zubehörfläche.
Wird der Flur zur Wohnfläche gerechnet?
Ja. Flure und Dielen innerhalb der Wohnung zählen voll zur Wohnfläche, weil sie Teil des Wohnbereichs sind. Flure außerhalb der Wohnung (zum Beispiel Treppenhaus in einem Mehrfamilienhaus) zählen nicht.
Wie werden Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
Nach WoFlV gilt: Flächen über 2 m Höhe werden zu 100 % angerechnet, Flächen zwischen 1 m und 2 m Höhe zu 50 %, Flächen unter 1 m gar nicht. Das macht Dachgeschosswohnungen oft kleiner als auf den ersten Blick gedacht.
Wie wird ein Balkon angerechnet?
Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten werden nach WoFlV in der Regel zu 25 % angerechnet. Bei besonders hoher Qualität (überdacht, sehr gute Lage, sehr großzügig) sind bis zu 50 % möglich. Wintergärten mit Heizung zählen zu 100 %, ohne Heizung zu 50 %.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist für Wohnimmobilien Standard. Sie rechnet Dachschrägen und Balkone anteilig an. DIN 277 ist für gewerbliche Immobilien und Baukostenplanung. Sie unterscheidet Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen und kennt keine anteiligen Abzüge. Für Mietverträge und Verkauf zählt WoFlV.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ist?
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter dem im Mietvertrag angegebenen Wert, kann der Mieter Mietminderung verlangen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH-Rechtsprechung VIII ZR 295/03). Bei mehr als 10 Prozent Abweichung gilt das auch als Sachmangel.
Wie viel kostet eine falsche Wohnflächenangabe beim Verkauf?
Bei einem typischen Quadratmeterpreis von 4.500 € kostet jeder zu hoch angegebene Quadratmeter den Verkäufer 4.500 € Schadenersatz. Bei 5 m² Differenz sind das 22.500 €. Im schlimmsten Fall droht eine Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung.
Geschrieben von
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Als Serienunternehmer hat Christoph in fünf Ländern gelebt und gebaut und kennt den Immobilienmarkt aus Verkäufer-, Käufer- und Plattform-Sicht. Mehr über uns · LinkedIn
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