Vermietete Wohnung verkaufen:Mieterrechte und Vorkaufsrecht
Verkaufen dürfen Sie jederzeit, ohne Zustimmung Ihres Mieters. Nur loswerden können Sie ihn dadurch nicht: Der Käufer rückt in den laufenden Mietvertrag ein, so wie er ist. Hier lesen Sie, was genau übergeht, wann Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat, welche Zwei-Monats-Frist Sie kennen müssen und wie Sie ein vermietetes Objekt an die richtige Käufergruppe bringen.
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Aktualisiert: 13.08.2026 · Lesezeit 10 Minuten
Zustimmung des Mieters
nicht nötig
Vorkaufsrecht-Frist
2 Monate
Sperrfrist nach Umwandlung
ab 3 Jahre
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KI-generiertAuf dieser Seite
- 01Kauf bricht nicht Miete: was das heißt
- 02Was genau auf den Käufer übergeht
- 03Vorkaufsrecht des Mieters: wann es gilt
- 04Die Mitteilung und die Zwei-Monats-Frist
- 05Kündigungssperrfrist nach Umwandlung
- 06Preis und Käuferkreis: vermietet verkaufen
- 07Unterlagen und Umgang mit dem Mieter
- 08Rechtsgrundlagen
- 09Häufige Fragen
Kauf bricht nicht Miete: was das heißt
Der Satz ist über hundert Jahre alt und regelt bis heute alles Wesentliche: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag wandert also mit der Wohnung mit, und zwar unverändert.
Für Sie als Verkäufer folgt daraus zweierlei. Erstens die Entlastung: Sie brauchen keine Zustimmung Ihres Mieters, keinen Kündigungsgrund und keinen leeren Flur, um verkaufen zu dürfen. Zweitens die Einschränkung: Was Sie verkaufen, ist die Wohnung samt Vertrag, nicht die Wohnung samt Schlüsselübergabe. Ein Käufer, der selbst einziehen will, kauft hier ein Problem, und genau das entscheidet später über Preis und Käuferkreis.
Heißt in der Praxis: Verschweigen Sie das Mietverhältnis nicht und beschönigen Sie es auch nicht. Es gehört in die Anzeige, ins Exposé und in den Kaufvertrag, mit Miethöhe, Laufzeit und Kaution. Wer hier unklar bleibt, verliert den Käufer spätestens beim Notar.
Was genau auf den Käufer übergeht
Nicht nur der Vertrag selbst wechselt die Seite, sondern das ganze Bündel drumherum:
| Thema | Regel | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Mietvertrag | Geht unverändert über (§ 566 BGB) | Gleiche Miete, gleiche Fristen, gleiche Vereinbarungen |
| Mietkaution | Geht auf den Käufer über (§ 566a BGB) | Sauber abrechnen und im Kaufvertrag regeln |
| Betriebskosten | Abrechnungspflicht wandert mit | Stichtag und Vorauszahlungen exakt dokumentieren |
| Mieterhöhungen | Nur nach den allgemeinen Regeln | Ein Eigentümerwechsel allein rechtfertigt keine Erhöhung |
Überblick über die üblichen Punkte, Stand 2026. Die konkrete Regelung im Kaufvertrag formuliert der Notar.
Der Punkt, an dem am häufigsten gestritten wird, ist die Kaution. Sie geht nach § 566a BGB auf den Erwerber über, samt der Pflichten daraus. Rechnen Sie sie deshalb zum Stichtag sauber ab, weisen Sie Zinsen aus und lassen Sie die Übergabe im Kaufvertrag festhalten. Sonst steht am Ende die Frage im Raum, wer dem Mieter beim Auszug welches Geld schuldet, und die beantwortet dann ein Gericht.
Vorkaufsrecht des Mieters: wann es gilt
Hier hält sich ein Irrtum hartnäckig: Nein, Ihr Mieter hat nicht automatisch ein Vorkaufsrecht, nur weil er in der Wohnung wohnt. Das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 577 BGB knüpft an eine bestimmte Situation an, nämlich die Umwandlung in Wohnungseigentum.
Vereinfacht gesagt entsteht es typischerweise dann, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft wird. Der Mieter darf dann zu denselben Bedingungen eintreten, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben. Er bekommt keinen Rabatt und darf nicht nachverhandeln, er darf nur denselben Vertrag übernehmen.
Kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht dagegen in der Regel, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, die bereits vor dem Einzug des Mieters aufgeteilt war, oder wenn Sie an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige veräußern. Ob Ihr Fall darunter fällt, klären Sie vor dem Notartermin, nicht danach.
Die Mitteilung und die Zwei-Monats-Frist
Besteht ein Vorkaufsrecht, hängt alles an einem Schritt: Der Mieter muss über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden. Ab Zugang dieser Mitteilung hat er zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben (§ 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB). In der Praxis übernimmt der Notar den Versand, zusammen mit dem beurkundeten Vertragstext.
Was passiert, wenn Sie das übergehen? Nichts Gutes: Die Frist beginnt gar nicht erst zu laufen, das Vorkaufsrecht bleibt also bestehen, und bei schuldhafter Verletzung der Mitteilungspflicht kann ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen (§ 280 Abs. 1 BGB). Sie hätten dann verkauft und trotzdem ein offenes Recht am Hals.
Für den Zeitplan heißt das: Kalkulieren Sie die zwei Monate von Anfang an ein und sagen Sie Ihrem Käufer früh, dass es sie gibt. Ein Käufer, der die Frist kennt, wartet. Ein Käufer, der sie zwei Wochen vor dem geplanten Einzug erfährt, springt ab. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, zeigt der Ratgeber Hausverkauf-Ablauf.
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Kostenlos den Wert ermittelnKündigungssperrfrist nach Umwandlung
Viele Kaufinteressenten fragen früh: „Und wann kann ich selbst einziehen?“ Die Antwort entscheidet über Ihren Verkauf, also sollten Sie sie kennen. Grundsätzlich kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn die Voraussetzungen des § 573 BGB vorliegen. Nach einer Umwandlung gilt jedoch eine Bremse.
Wurde an der vermieteten Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann verkauft, darf sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung frühestens nach drei Jahren ab der Veräußerung berufen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, und mehrere Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht.
Für Sie ist das kein Hindernis, sondern eine Information, die in die Vermarktung gehört. Wer sie offen nennt, spricht direkt die Käufergruppe an, für die sie irrelevant ist: Kapitalanleger. Wer sie verschweigt, sammelt Absagen ein, nachdem der Notarentwurf gelesen wurde.
KI-generiertIhr Mieter bleibt, wo er ist: Der Eigentümerwechsel ändert für ihn nichts am Vertrag (§ 566 BGB).
Preis und Käuferkreis: vermietet verkaufen
Die ehrliche Einordnung: Eine vermietete Wohnung ist nicht „weniger wert“, sie ist für eine andere Zielgruppe wert. Wer selbst einziehen will, fällt als Käufer praktisch weg, und das ist in vielen Lagen der zahlungsfreudigste Teil des Marktes. Übrig bleiben Kapitalanleger, die anders rechnen: Für sie zählt die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, nicht der Grundriss und nicht die Küche.
Daraus folgt eine Vermarktung, die sich von der einer freien Wohnung unterscheidet. Führen Sie die Jahresmiete, die Laufzeit und die Zahlungshistorie genauso prominent wie die Quadratmeter. Ein zuverlässiger Mieter mit langer Historie ist für einen Anleger ein Verkaufsargument, kein Makel. Und eine Wohnung, die erkennbar unter Marktmiete vermietet ist, sollten Sie nicht schönrechnen, sondern als das darstellen, was sie ist: solide vermietet mit Potenzial.
Wie hoch ein Abschlag gegenüber dem freien Verkauf ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen, dafür hängt zu viel an Lage, Mietniveau und Vertragslaufzeit. Was Sie tun können: den realistischen Wert Ihrer Wohnung kennen, bevor Sie den Preis festlegen. Die kostenlose Wertermittlung liefert die Spanne in drei Minuten, die Methodik dahinter erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung.
Ein Gedanke noch zur Steuer: Bei vermieteten Objekten greift die Eigennutzungs-Ausnahme nicht, hier zählt allein die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG. Details dazu im Ratgeber Spekulationssteuer.
Unterlagen und Umgang mit dem Mieter
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen prüft ein Anleger vor allem das Mietverhältnis. Legen Sie diese Punkte von Anfang an vollständig vor:
- Mietvertrag samt allen Nachträgen und Zusatzvereinbarungen
- Aktuelle Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über Höhe und Anlage der Mietkaution
- Übersicht der Mieteingänge und etwaiger Rückstände
- Protokolle über Mängelanzeigen und deren Erledigung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen
Welche Dokumente darüber hinaus zu jedem Verkauf gehören, listet der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf. Die Pflichtangaben zum Energieausweis (§ 87 GEG) gelten übrigens auch für vermietete Objekte.
Zum Umgang mit Ihrem Mieter: Informieren Sie ihn früh und persönlich über den geplanten Verkauf. Für Besichtigungen brauchen Sie seine Mitwirkung, ein Betretungsrecht besteht nicht beliebig, sondern nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Schwärzen Sie in Unterlagen für Interessenten personenbezogene Daten, die für die Kaufentscheidung nicht nötig sind, das folgt aus dem Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO). Ein Mieter, der sich fair behandelt fühlt, öffnet die Tür. Ein überrumpelter Mieter wird zum längsten Teil Ihres Verkaufs.
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Rechtsgrundlagen dieses Artikels
- § 566 BGBKauf bricht nicht Miete: Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
- § 566a BGBMietsicherheit: Der Erwerber tritt auch in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Kaution ein.
- § 577 BGBVorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf an einen Dritten. Abs. 2 verpflichtet dazu, die Mitteilung über den Kaufvertrag mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden.
- § 469 BGBMitteilungspflicht und Ausübungsfrist beim Vorkaufsrecht: bei Grundstücken zwei Monate ab Zugang der Mitteilung.
- § 280 Abs. 1 BGBSchadensersatz wegen Pflichtverletzung: Grundlage, wenn die Mitteilungspflicht gegenüber dem vorkaufsberechtigten Mieter schuldhaft verletzt wird.
- § 577a BGBKündigungsbeschränkung nach Umwandlung: Sperrfrist von mindestens drei Jahren, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre.
- § 573 BGBOrdentliche Kündigung des Vermieters nur bei berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf.
- § 535 BGBInhalt des Mietvertrags: Grundlage der Pflichten, die mit dem Verkauf auf den Käufer übergehen.
- § 87 GEGPflichtangaben in Immobilienanzeigen, unter anderem zum Energieausweis, gelten auch beim Verkauf vermieteter Objekte.
Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob im Einzelfall ein Vorkaufsrecht besteht, welche Sperrfrist in Ihrem Bundesland gilt und wie der Kaufvertrag zu formulieren ist, klären Sie mit dem Notar oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Geprüft am 13.08.2026 · Nächste Prüfung: 13.11.2026
Was Vermieter zum Verkauf fragen.
Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?
Ja, jederzeit. Sie brauchen dafür weder die Zustimmung des Mieters noch einen Kündigungsgrund. Was Sie nicht können: das Mietverhältnis mitverkaufen und gleichzeitig loswerden. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, unverändert, mit derselben Miete und denselben Fristen.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Der Grundsatz aus § 566 BGB: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Der Mieter muss also nicht ausziehen, und der Vertrag läuft mit dem neuen Eigentümer einfach weiter.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nicht generell. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht typischerweise dann, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, die schon vor dem Einzug des Mieters aufgeteilt war, greift § 577 BGB in der Regel nicht.
Wie lange hat der Mieter Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben?
Zwei Monate ab Zugang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB). Diese Mitteilung ist Ihre Pflicht als Verkäufer und wird in der Praxis meist über den Notar verschickt. Läuft die Frist ab, ohne dass der Mieter ausübt, können Sie an den Käufer verkaufen.
Was passiert, wenn ich den Mieter nicht informiere?
Dann läuft die Zwei-Monats-Frist nicht an, und das Vorkaufsrecht bleibt bestehen. Verletzen Sie die Pflicht schuldhaft, kann zudem ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen (§ 280 Abs. 1 BGB). Die Mitteilung ist deshalb kein Formalismus, sondern ein wesentlicher Baustein für einen rechtssicheren Ablauf Ihres Verkaufs.
Kann der Käufer den Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Grundsätzlich ja, unter den Voraussetzungen des § 573 BGB. Wurde die Wohnung aber erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren ab Veräußerung, die per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann (§ 577a BGB).
Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert?
Das hängt vom Käufertyp ab: Für Kapitalanleger zählt die Rendite, nicht die Verfügbarkeit, hier kann ein solider Mieter den Wert sogar stützen. Für Selbstnutzer ist die Wohnung praktisch nicht kaufbar, weshalb dieser Teil des Marktes wegfällt. Die Höhe eines Abschlags lässt sich nicht pauschal beziffern; sie hängt an Lage, Mietniveau und Restlaufzeit des Vertrags.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Die Kaution geht auf den Käufer über: Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Übergeben Sie die Kaution samt Zinsen und Abrechnung sauber dokumentiert an den Käufer und halten Sie das im Kaufvertrag fest, sonst streiten später drei Parteien über dasselbe Geld.
Nächster Schritt
Der Mietvertrag bleibt. Der Preis ist verhandelbar.
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Geschrieben von
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Serienunternehmer, in fünf Ländern gelebt und gebaut. Kennt den Immobilienmarkt aus Verkäufer-, Käufer- und Plattform-Sicht. Mit Immowas will er Verkäufern die Werkzeuge geben, die früher nur Maklern vorbehalten waren. Mehr über uns