Geerbtes Haus verkaufen:Fristen, Steuern, Erbengemeinschaft

Vor dem Verkauf: der Fahrplan in sechs Schritten

Mit dem Erbfall gehört Ihnen das Haus bereits, ganz ohne Notar und Grundbuch: Das regelt die Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB). Verkaufen können Sie trotzdem nicht am nächsten Tag, denn zwischen Erbfall und Beurkundung liegen ein paar Pflichtstationen:

Spekulationssteuer: Sie erben die Fristen mit

Der Denkfehler, der am meisten Geld kostet: „Ich habe das Haus gerade erst bekommen, also läuft meine Zehn-Jahres-Frist ab jetzt.“ So funktioniert es nicht. Der Erbfall ist keine Anschaffung. Für die Frist des § 23 EStG wird Ihnen der Kauf des Erblassers zugerechnet, Sie treten in seine Position ein, mit seinem Anschaffungsdatum und seinen Anschaffungskosten.

Daraus folgen drei typische Konstellationen. Hatte der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf in der Regel steuerfrei, sofort. Hat er selbst darin gewohnt, im Jahr des Erbfalls und den beiden Jahren davor, greift die Eigennutzungs-Ausnahme in der Regel ebenfalls, ohne Wartezeit. Nur wenn er das Objekt vor weniger als zehn Jahren angeschafft UND vermietet hatte, läuft seine Frist bei Ihnen weiter, und ein Verkauf davor versteuert den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wie die Frist im Detail gerechnet wird und welche legalen Auswege es gibt, steht im Ratgeber Spekulationssteuer; die konkrete Zahl für Ihren Fall liefert der Spekulationssteuer-Rechner.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim

Die zweite Steuerfront ist die Erbschaftsteuer, und sie trifft weniger Erben, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 € Freibetrag, jedes Kind 400.000 € je Elternteil (§ 16 ErbStG). Ein Haus im Wert von 425.000 €, das zwei Kinder von einem Elternteil erben, bleibt damit rechnerisch komplett unter den Freibeträgen. Erst was darüber liegt, wird versteuert, nach Steuerklasse und Tarif des ErbStG.

Dazu kommt die Familienheim-Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG): Wer als Ehepartner oder Kind die selbst genutzte Wohnimmobilie des Erblassers übernimmt und unverzüglich selbst einzieht, erbt sie unter Bedingungen steuerfrei, bei Kindern begrenzt auf 200 m² Wohnfläche. Der Haken für Verkäufer: Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ausziehen oder verkaufen, von engen Ausnahmen wie Pflegebedürftigkeit abgesehen.

Heißt: Wer sicher verkaufen will, sollte nicht auf die Familienheim-Befreiung bauen, sondern mit den Freibeträgen rechnen. Und wer die Befreiung nutzt, verkauft besser erst nach Ablauf der zehn Jahre.

Erbengemeinschaft: verkaufen nur gemeinsam

Erben mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, und für das Haus gilt: Verfügen können die Miterben nur gemeinschaftlich (§ 2040 BGB). Kein Miterbe kann „seinen Anteil am Haus“ isoliert an einen Käufer verkaufen, und keiner kann ohne die anderen beurkunden lassen. Praktisch heißt das: Alle sitzen beim Notar, oder alle erteilen einer Person eine notarielle Vollmacht. Die zweite Variante spart Termine und Nerven, besonders wenn Miterben weit weg wohnen.

Der Klassiker unter den Konflikten: Zwei wollen verkaufen, einer will behalten, aber nicht auszahlen. Reden hilft öfter, als man denkt, vor allem mit einem neutralen Marktwert auf dem Tisch statt drei Gefühlspreisen. Scheitert die Einigung dauerhaft, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen und so die Auseinandersetzung erzwingen (§ 2042 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 180 ff. ZVG). Das ist die schlechteste wirtschaftliche Lösung, Versteigerungserlöse liegen häufig unter dem, was ein freier Verkauf gebracht hätte, aber genau deshalb wirkt die Möglichkeit oft als Argument, sich doch zu einigen.

Unser Rat aus vielen Erbfällen: Trennen Sie die Familienthemen vom Sachthema. Der Marktwert ist keine Verhandlungssache zwischen Geschwistern, sondern eine Zahl, die sich ermitteln lässt. Wer beides vermischt, verhandelt Jahre.