Haus verkaufen bei Scheidung:Optionen, Steuern, Fristen

Wem gehört das Haus wirklich?

Nicht die Ehe entscheidet darüber, sondern das Grundbuch. Stehen beide Namen dort, sind Sie in aller Regel Miteigentümer zu je einem halben Anteil. Und dann gilt: Über seinen eigenen Anteil kann jeder verfügen, über das Haus im Ganzen aber nur beide gemeinsam (§ 747 BGB).

Theoretisch könnte einer seinen Miteigentumsanteil an einen Dritten verkaufen. Praktisch kauft das niemand: Wer will schon eine Hälfte eines Hauses, in dem die andere Hälfte wohnt. Das ist der Grund, warum bei einer Trennung fast immer verhandelt wird und nicht verkauft.

Ein Sonderfall, der oft übersehen wird: Steht nur ein Name im Grundbuch, heißt das nicht automatisch freie Hand. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft braucht auch der Alleineigentümer die Zustimmung des Ehegatten, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt, und ein Haus macht bei vielen Paaren faktisch das gesamte Vermögen aus (§ 1365 BGB). Ob das in Ihrem Fall greift, gehört auf den Tisch eines Anwalts, bevor Sie inserieren.

Vier Wege aus dem gemeinsamen Haus

In der Praxis läuft es auf diese vier Varianten hinaus. Welche passt, entscheidet weniger das Recht als Ihre Finanzierung, Ihre Kinder und Ihr Zeithorizont:

Die Spekulationssteuer-Falle beim Auszug

Das ist der Punkt, der bei Trennungen am meisten Geld kostet und am seltensten früh besprochen wird. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Genau hier trennen sich bei einer Scheidung die Wege. Der Partner, der im Haus wohnen bleibt, erfüllt die Eigennutzung weiter. Der Partner, der auszieht, tut das ab dem Auszug nicht mehr, und wenn zwischen Auszug und Verkauf zu viel Zeit vergeht, kann für seinen Anteil die Steuerpflicht aufleben, während sie für den anderen Anteil entfällt.

Dieselbe Logik trifft übrigens auch die scheinbar elegante Lösung „ich überschreibe dir meinen Anteil“: Die entgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an den Ex-Partner kann steuerlich wie ein Verkauf behandelt werden. Ob sie es im konkreten Fall wird, hängt an Fristen, Nutzung und Gegenleistung.

Heißt für Sie: Reihenfolge und Zeitpunkt sind hier bares Geld. Rechnen Sie die Varianten durch, bevor jemand auszieht, nicht danach. Wie die Frist genau läuft, steht im Ratgeber Spekulationssteuer, eine erste Größenordnung liefert der Spekulationssteuer-Rechner. Die verbindliche Antwort gibt Ihr Steuerberater.

Zugewinnausgleich und Verkaufserlös

Zwei Dinge, die oft verwechselt werden. Der Verkaufserlös wird nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch verteilt: Bei je einer Hälfte bekommt jeder die Hälfte dessen, was nach Ablösung des Kredits übrig bleibt. Der Zugewinnausgleich ist etwas völlig anderes, nämlich eine Geldforderung zwischen Ihnen beiden.

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird verglichen, wer während der Ehe wie viel Vermögen aufgebaut hat. Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte des Überschusses (§ 1378 BGB). Das Haus geht dabei mit seinem Wert in die Rechnung ein, und deshalb ist der Wert nicht nur für den Verkauf relevant, sondern auch für diese Abrechnung. Stichtag ist bei der Scheidung die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).

Praktische Folge: Ein zu niedrig angesetzter Hauswert kann in beiden Rechnungen gleichzeitig wirken. Deshalb lohnt es sich, früh eine belastbare Bewertung zu haben, nicht erst, wenn die Anwälte schreiben.

Den Preis aus dem Streit heraushalten

In Trennungen bekommt jede Zahl eine zweite Bedeutung. Der eine hält 520.000 € für realistisch, der andere 460.000 €, und in Wahrheit geht es längst nicht mehr um Quadratmeterpreise. Hier hilft nur eines: die Zahl aus der Beziehung herausnehmen.

Ein neutral ermittelter Marktwert ist keine Verhandlungsposition, sondern eine Feststellung. Starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung, die beide unabhängig voneinander nachvollziehen können. Liegen die Vorstellungen weit auseinander oder wird ohnehin gestritten, ist ein Gutachten eines Sachverständigen das Geld wert; die Methodik dahinter erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung.

Für die Vermarktung selbst gilt dasselbe wie sonst auch, mit einer Ergänzung: Legen Sie vorher schriftlich fest, wer Besichtigungen macht, wer mit Interessenten spricht und wie Sie entscheiden. Nichts vertreibt Käufer schneller als zwei Verkäufer, die sich vor ihnen widersprechen. Den Rest des Wegs zeigt der Ratgeber Hausverkauf-Ablauf.