Grundstückswert ermitteln:kostenlos und ohne E-Mail.
Drei Wege zum Grundstückswert: Bodenrichtwert × Fläche für eine schnelle Orientierung, Vergleichswertverfahren bei genug Daten, oder Sachverständigen- Gutachten bei rechtlichen Anlässen. Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Verkaufspreis. Der reale Marktwert kann je nach Lage und Marktumfeld abweichen, in starken Regionen nach oben, in schwachen Märkten auch nach unten.
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Aktualisiert: 20.05.2026 · Lesezeit 12 Minuten
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Bodenrichtwert via BORIS-D
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amtliche Quelle
Verkehrswertgutachten
ab 1.500 €
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- 01Was ist der Grundstückswert?
- 02Bodenrichtwert vs. Grundstückswert vs. Verkaufspreis
- 03Wann brauchen Sie eine Bewertung?
- 04Welche Faktoren bestimmen den Wert?
- 05Die Wertermittlungs-Verfahren nach ImmoWertV
- 06Bodenrichtwert via BORIS-D
- 07Welche Grundstücksarten gibt es?
- 08Grundstücksgröße korrekt ermitteln
- 09Realteilung als Wert-Maximierer
- 10Typische Fehler
- 11Rechtsgrundlagen
- 12Häufige Fragen
Was ist der Grundstückswert?
Der Grundstückswert ist der Verkehrswert Ihres Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag, berechnet nach gesetzlich geregelten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Definiert in § 194 BauGB als der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände zu erzielen wäre.
Wichtig: Der Grundstückswert ist ein rechnerischer Wert, kein Verkaufspreis. Der tatsächliche Marktwert kann je nach Nachfrage, Region und Verhandlung deutlich abweichen, in stark nachgefragten Lagen nach oben, bei strukturschwachen Regionen oder Altlasten auch nach unten. Der Grundstückswert ist der Anker, nicht das Endergebnis.
Bodenrichtwert vs. Grundstückswert vs. Verkaufspreis
Drei Begriffe, die oft verwechselt werden. Klar trennen:
| Begriff | Was ist das? | Wofür gut? |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert in einer Bodenrichtwertzone (§ 196 BauGB) | grobe Orientierung, Steuerbasis |
| Grundstückswert | Individueller Verkehrswert Ihres konkreten Grundstücks (ImmoWertV) | Verkaufsplanung, Bank, Steuer |
| Verkaufspreis | Was tatsächlich gezahlt wird, abhängig von Markt und Verhandlung | Verkaufsergebnis |
Faustregel zur Beziehung
- Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche in m²
- Grundstückswert = Bodenwert + individuelle Anpassungen (Erschließung, Lage, Bebaubarkeit, Belastungen)
- Verkaufspreis = Grundstückswert + Marktdynamik + Verhandlung
Wann brauchen Sie eine Grundstücksbewertung?
Drei Anlass-Klassen, die unterschiedliche Tiefen erfordern.
Ersteinschätzung
- Sie planen den Verkauf und wollen eine Preisspanne
- Sie wollen die Wertentwicklung sehen
- Sie verhandeln eine Anschlussfinanzierung
→ Online-Rechner reicht
Verkauf in Vorbereitung
- Angebotspreis festlegen
- Käufer-Verhandlungen vorbereiten
- Exposé mit klarer Wertangabe
→ Online-Rechner + Makler oder Bewertung
Rechtlicher Anlass
- Erbschaft mit mehreren Erben
- Scheidung mit Zugewinngemeinschaft
- Schenkung über Freibetrag
- Streit mit Finanzamt
- Zwangsversteigerung
→ Vollgutachten Pflicht
Brauchen Sie jetzt eine Einschätzung? Immowas macht die Online-Bewertung in 3 Minuten. Sie bekommen zuerst eine anonyme Sofortspanne. Kontaktdaten brauchen Sie erst dann, wenn Sie aktiv Unterstützung beim Verkauf möchten.
Jetzt kostenlos bewertenWelche Faktoren bestimmen den Grundstückswert?
Acht Faktoren beeinflussen den Wert in absteigender Wichtigkeit:
- 01
Lage
Mikro- und Makro-Lage zusammen sind in den meisten Fällen der wichtigste Wertfaktor, oft mit Abstand vor allem anderen.
- 02
Bebaubarkeit
Geschossflächenzahl im Bebauungsplan bestimmt, wie viel Wohnfläche möglich ist.
- 03
Erschließungsstand
Voll erschlossenes Bauland ist deutlich wertvoller als Rohbauland, die Differenz variiert je nach Region und Erschließungs-Vorlauf.
- 04
Größe und Zuschnitt
Rechteckig und eben schlägt verwinkelt oder hängig.
- 05
Grundbuch-Belastungen
Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte mindern den Wert teils erheblich.
- 06
Topografie und Boden
Ebene Lage mit gutem Untergrund schlägt Hanglage mit Felsbruch.
- 07
Altlasten
Chemikalien, Asbest oder Abfälle können den Wert massiv senken.
- 08
Denkmalschutz
Beschränkungen wirken meist wertmindernd, selten wertsteigernd (Förderung).
Die Wertermittlungs-Verfahren nach ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Hauptverfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Die Bodenwertermittlung (§ 40 ImmoWertV) ist kein eigenständiges Hauptverfahren, sondern eine Methode, die in alle drei Hauptverfahren als Bodenanteil einfließt. Welches Hauptverfahren eingesetzt wird, hängt vom Grundstückstyp ab.
| Verfahren | Wann eingesetzt? | Wie funktioniert es? |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren (§ 24 ImmoWertV) | Hauptverfahren bei genug Vergleichsobjekten, Standard für unbebaute Wohngrundstücke | Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses |
| Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV) | Hauptverfahren bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken (z.B. Gewerbe, Landwirtschaft) | Kapitalwert der zukünftigen Erträge über die Restnutzungsdauer |
| Sachwertverfahren (§§ 35-42 ImmoWertV) | Hauptverfahren bei bebauten Grundstücken ohne Vergleichsdaten (Villen, Architektenhäuser) | Bodenwert + Herstellungswert der Gebäude minus Abnutzung |
| Bodenwertermittlung (§ 40 ImmoWertV) | ergänzende Methode, wird in alle drei Hauptverfahren eingebaut | Bodenrichtwert × Fläche, plus individuelle Anpassungen für Lage, Erschließung, Bebaubarkeit |
Für unbebaute Wohngrundstücke ist das Vergleichswertverfahren in den meisten Fällen das primäre Verfahren, ergänzt durch die Bodenwertermittlung auf Basis des Bodenrichtwerts. Online-Rechner nutzen häufig große Datenbanken aus echten Verkäufen, um daraus den Vergleichswert abzuleiten.
Bodenrichtwert online via BORIS-D ermitteln
BORIS-D ist das Bodenrichtwert-Informationssystem für Deutschland. Es bündelt die Daten der Gutachterausschüsse der Bundesländer.
So finden Sie Ihren Bodenrichtwert:
- 1Gehe auf bodenrichtwerte-boris.de
- 2Wählen Sie Ihr Bundesland aus
- 3Auf dem Landes-Portal (z.B. BORIS-NRW, BORIS-BW) geben Sie die Adresse ein
- 4Sie sehen die Bodenrichtwertzone und den aktuellen Wert in € pro m²
- 5Multiplizieren Sie mit Ihrer Grundstücksfläche → grober Bodenwert
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt der Zone. Wenn Ihr Grundstück am Rand der Zone liegt oder besondere Merkmale hat (Eckgrundstück, Aussicht, Erschließung), kann der reale Wert deutlich abweichen.
Welche Grundstücksarten gibt es?
Die Art des Grundstücks ist der wichtigste Wert-Hebel überhaupt:
| Grundstücksart | Was ist das? | Wertniveau |
|---|---|---|
| Bauland | erschlossen, Baugenehmigung möglich | höchster Wert pro m² |
| Rohbauland | erschließungsfähig, aber noch nicht voll erschlossen | mittel-hoch |
| Bauerwartungsland | im Flächennutzungsplan als Bauland vorgesehen, aber noch nicht ausgewiesen | mittel, spekulativ |
| Acker- oder Wiesenland | landwirtschaftliche Nutzung, keine Bebauung möglich | niedrigster Wert |
| Bebautes Grundstück | bereits Gebäude vorhanden | Bodenwert + Gebäudewert (oder minus Abrisskosten) |
Beispiel: Ein 600 m² Acker in Ortsnähe kann mit 5 - 15 €/m² gehandelt werden (3.000 - 9.000 €). Wird derselbe Acker zu Bauland umgewidmet, kann der Wert auf 200 - 600 €/m² springen (120.000 - 360.000 €), praktisch über Nacht. Daher ist Bauerwartungsland in Ballungsräumen spekulativ interessant.
Grundstücksgröße korrekt ermitteln
Bevor Sie den Wert berechnen, brauchen Sie die exakte Fläche. Drei Quellen:
Grundbuchauszug
beim Amtsgericht (in BW: Gemeinde)
typisch 10 - 20 € (je nach Bundesland)
Flurkarte
beim Katasteramt
typisch 15 - 30 € (je nach Bundesland)
Grenzvermessung
Vermessungsingenieur bei Streit oder Realteilung
ab 1.500 €, je nach Umfang auch mehr
Bei alten Grundstücken sind die Grenzen im Grundbuch manchmal unscharf. Wer verkauft oder teilt, sollte eine aktuelle Vermessung machen lassen. Das schützt vor späteren Streitigkeiten mit Nachbarn oder dem Käufer.
Realteilung als Wert-Maximierer
Wer ein großes Grundstück verkauft, sollte prüfen, ob eine Realteilung Sinn ergibt. Realteilung heißt: das große Grundstück wird in mehrere kleinere Parzellen aufgeteilt, die einzeln verkauft werden.
Beispielrechnung
- • 1.200 m² Grundstück in einer Vorstadt mit Bodenrichtwert 350 €/m² → Bodenwert ca. 420.000 €
- • Teilung in zwei Parzellen à 600 m², einzeln für 350 €/m² → 2 × 210.000 € = 420.000 €
- • Plus Premium-Aufschlag, weil kleinere Baugrundstücke höhere m²-Preise erzielen → +10 bis +20 %
- • Endergebnis: 460.000 - 500.000 € Gesamterlös
Kosten der Realteilung: Vermessung 1.500 - 4.000 €, Notar und Grundbuch ca. 1 - 2 % der Grundstückswerte, gegebenenfalls Erschließung der neuen Parzelle.
Faustregel: Wenn der erwartete Mehrerlös 30.000 Euro übersteigt, ist die Realteilung meistens sinnvoll. Lassen Sie sich aber vorher von einem Architekten oder Steuerberater zur konkreten Konstellation beraten.
Typische Fehler bei der Grundstücksbewertung
Vier Fehler kosten Eigentümer regelmäßig Geld:
01 · Bodenrichtwert als Verkaufspreis ansetzen
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert einer Zone und damit nur ein Anker, kein Marktpreis. In stark nachgefragten Lagen liegt der reale Preis oft darüber, in strukturschwachen Regionen auch darunter. Wer den Bodenrichtwert als Startpreis ins Inserat setzt, riskiert in jedem Markt eine Fehl-Positionierung.
02 · Bebaubarkeit nicht prüfen
Erst nach dem Notarvertrag merkt der Käufer, dass die Geschossflächenzahl niedriger ist als gehofft. Streit oder Rückabwicklung folgen. Vorab die Bebauungsplan-Auskunft holen.
03 · Belastungen im Grundbuch übersehen
Wegerechte zugunsten von Nachbarn oder alte Wohnrechte mindern den Wert. Wer das nicht im Inserat erwähnt, verliert Vertrauen.
04 · Altlasten unter den Teppich kehren
Bei alten Industrie- oder Gewerbestandorten teuer. Wer Verdachtsmomente verschweigt, riskiert eine Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung (§ 442 BGB).
Rechtsgrundlagen auf einen Blick
Diese Gesetze sind bei der Grundstücksbewertung relevant.
| Thema | Rechtsgrundlage | Was sie regelt |
|---|---|---|
| Verkehrswert-Definition | § 194 BauGB | Der Verkehrswert als Maßstab für Grundstücks-Wertermittlung |
| Bodenrichtwert | § 196 BauGB | Durchschnittlicher Lagewert pro Bodenrichtwertzone |
| Wertermittlungs-Verfahren | ImmoWertV | Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie Bodenwertermittlung als Methode |
| Bebauungsplan | §§ 8, 9 BauGB | Regelt Art und Maß der baulichen Nutzung |
| Grundsteuerreform 2025 | Bewertungsgesetz | Neue Bewertungsgrundlage für Grundsteuer ab 2025 |
| Arglistige Täuschung | § 442 BGB | Käufer-Schutz bei verschwiegenen Belastungen |
Primärquellen frei zugänglich unter gesetze-im-internet.de.
Was Eigentümer fragen
Häufige Fragen zur
Grundstücksbewertung.
Wie kann ich den Grundstückswert ermitteln?
Drei Wege: erstens Bodenrichtwert × Fläche für eine grobe Orientierung (kostenlos über BORIS-D). Zweitens das Vergleichswertverfahren mit echten Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke. Drittens ein Sachverständigen-Gutachten bei rechtlichen Anlässen. Immowas kombiniert die ersten beiden in einer Online-Bewertung, gratis und ohne E-Mail.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert in einer Zone, vom Gutachterausschuss aus historischen Verkaufspreisen abgeleitet. Der reale Marktwert liegt in der Regel 10 bis 25 Prozent darüber, weil aktuelle Nachfrage und individuelle Grundstücksmerkmale einfließen.
Wie berechnet man den Bodenwert eines Grundstücks?
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche in Quadratmetern. Beispiel: 600 m² × 350 €/m² = 210.000 € Bodenwert. Dazu kommen Auf- oder Abschläge je nach individuellen Faktoren wie Erschließung, Lage und Bebaubarkeit.
Wie viel kostet ein 400 m² Grundstück?
Stark von der Region abhängig. Bundesweite Durchschnittspreise reichen von etwa 140 € pro Quadratmeter (Saarland) bis weit über 1.500 € (München, Hamburg, Stuttgart). Bei 400 m² ergibt das zwischen 56.000 € (ländliche Lage) und über 600.000 € (Metropol-Lage).
Was ist BORIS-D und wie nutze ich es?
BORIS-D ist das gemeinsame Bodenrichtwert-Informationssystem mehrerer Bundesländer. Sie geben dort die Adresse Ihres Grundstücks ein und sehen Bodenrichtwert und Bodenrichtwertzone. Für Bayern und Hessen nutzen Sie die separaten Landesportale. Die Nutzung ist meist kostenlos.
Brauche ich ein Gutachten oder reicht eine Online-Bewertung?
Für die Verkaufsplanung reicht meist eine Online-Bewertung. Ein Vollgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen brauchen Sie nur bei rechtlichen Anlässen: Erbschaft mit Streitpotenzial, Scheidung, Schenkung über dem Freibetrag, Streit mit dem Finanzamt, Zwangsversteigerung.
Wie viel kostet ein Grundstücksgutachten?
Kurzgutachten von freien Sachverständigen häufig ab 500 bis 1.500 Euro. Vollgutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen häufig ab 1.500 Euro, je nach Objektwert und Komplexität auch deutlich mehr. Online-Bewertungen sind bei seriösen Anbietern kostenlos.
Was ist eine Realteilung und lohnt sie sich?
Realteilung heißt: ein großes Grundstück wird in mehrere kleinere Parzellen aufgeteilt, die einzeln verkauft werden. Das lohnt sich, wenn die kleineren Grundstücke einen höheren m²-Preis erzielen als das große Ganze. Faustregel: Mehrerlös sollte 30.000 Euro übersteigen.
Geschrieben von
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Als Serienunternehmer hat Christoph in fünf Ländern gelebt und gebaut und kennt den Immobilienmarkt aus Verkäufer-, Käufer- und Plattform-Sicht. Mehr über uns · LinkedIn
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